Do Foca no Dinheiro Neon - Usar um imóvel como garantia de empréstimo é uma alternativa para conseguir juros mais baixos e estender o prazo de pagamento. Em contrapartida, o banco tem direito sobre o bem até a quitação da dívida, e ficar inadimplente não é uma opção nesse caso.

Por isso, você precisa se planejar muito bem e avaliar as condições do contrato antes de colocar sua casa, apartamento ou imóvel comercial em jogo.

Vamos ajudar com um guia completo sobre essa linha de crédito, para que você só use um imóvel como garantia de empréstimo na situação certa.

Leia até o fim e tome a melhor decisão para o seu bolso.

Dá para usar um imóvel como garantia de empréstimo no Brasil?

Sim, é possível usar um imóvel como garantia de empréstimo no Brasil, apesar de não ser um dos tipos de crédito mais usados por aqui.

Esse tipo de empréstimo é chamado de home equity e seu estoque de concessão no País não passa de R$ 10 bilhões, enquanto outras modalidades como o financiamento imobiliário chegam a R$ 680 bilhões, segundo dados do Banco Central publicados no Estadão.

A baixa popularidade é explicada pelo receio dos consumidores em alienar seus imóveis e a desconfiança diante das “hipotecas” - que não são sinônimos do empréstimo com garantia de imóvel, como veremos adiante.

Por outro lado, essa modalidade tem grande potencial de crescimento, pois o dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade e os juros são muito mais baixos em comparação aos dos empréstimos pessoais sem garantia, cheque especial e cartão de crédito, por exemplo.

Além disso, os prazos de pagamento são longos e os valores concedidos são mais altos, devido à segurança da alienação fiduciária – uma forma de garantia em que o bem fica no nome do credor até a quitação da dívida.

Diferença entre empréstimo com garantia de imóvel e hipoteca

Muita gente acha que o empréstimo com garantia de imóvel é a mesma coisa que hipoteca, mas há uma diferença importante entre os dois contratos.

Na garantia hipotecária, o credor só pode reivindicar o imóvel em caso de inadimplência com uma ação judicial, tornando o processo mais burocrático.

Já no home equity, o credor fica com a propriedade do imóvel e, em caso de inadimplência, pode reivindicar sua posse diretamente no cartório de imóveis, tomando o bem em menos de um mês.

Logo, o empréstimo com garantia de imóvel é muito mais seguro para os bancos, permitindo a redução significativa dos juros para os clientes. Mas, para o devedor, isso significa um risco maior de perder seu imóvel - daí a importância de tomar muito cuidado com esse tipo de crédito.

Lembrando que o home equity não é perigoso para a economia como os créditos hipotecários que causaram a crise do subprime em 2008.

Como funciona o crédito com garantia de imóvel

Para usar um imóvel como garantia de empréstimo, é preciso passar por uma análise de crédito das instituições financeiras e registrar o contrato em cartório.

No caso, a propriedade é transmitida para o banco durante o período de pagamento, mas você pode continuar usufruindo do imóvel normalmente, seja para alugar ou morar (só não é permitido vender ou trocar).

De modo geral, as taxas de juros ficam próximas de 1% ao mês (12% ao ano) e os bancos emprestam até 60% do valor do imóvel — a porcentagem costuma ser maior para imóveis residenciais e menor para os comerciais — ou até o limite de R$ 3 milhões.

O prazo máximo para pagamento varia entre 10 e 20 anos e há opções de parcelas fixas (Tabela Price) ou parcelas decrescentes (Tabela SAC).

Para solicitar o empréstimo, é preciso enviar a documentação do imóvel e, em alguns casos, passar por uma vistoria antes de assinar o contrato - lembrando que você pode usar uma propriedade sua ou de terceiros.

A vantagem é que, após a aprovação, o dinheiro cai na conta em alguns de dias. Além disso, você pode usar o dinheiro como quiser: para quitar dívidas, fazer uma viagem, investir no negócio, reformar a casa e o que mais estiver nos planos.

Novas regras para usar imóveis como garantia de empréstimo

Em 2020, o Banco Central anunciou novas regras para usar imóveis como garantia de empréstimo, com o objetivo de aumentar a oferta desse tipo de crédito.

Em junho, foi anunciada uma Medida Provisória que deverá permitir o uso de imóveis financiados como garantia, conforme noticiado no Uol. Se a medida se concretizar, uma pessoa que financiou 60% do valor do imóvel e já pagou 30% poderá emprestar o montante pago em um novo empréstimo.

Outra novidade é a possibilidade de usar imóveis quitados como garantia para vários empréstimos de uma vez, dividindo o valor entre os contratos, que está sendo estudada pelo Banco Central e Ministério da Economia (veja a reportagem da Folha).

Quando vale a pena usar um imóvel como garantia de empréstimo?

Usar um imóvel como garantia de empréstimo pode ser vantajoso, dependendo da situação.

Veja quando vale a pena contratar esse tipo de crédito!

Quando você precisa se reorganizar financeiramente

O empréstimo com garantia de imóvel é muito usado por pessoas endividadas que querem trocar suas dívidas atuais por opções mais baratas e com mais prazo.

Isso porque é uma das únicas alternativas que se aproxima dos juros de um crédito consignado (cerca de 1% ao mês), enquanto a média do empréstimo pessoal é de 6,11% ao mês (pesquisa do Procon de maio de 2020).

Além disso, é possível pegar uma quantia maior para quitar todas as dívidas e ainda ter uma sobra para se organizar, pagando prestações baixas durante vários anos.

Quando você quer empreender ou investir no seu negócio

Outra finalidade comum do imóvel como garantia de empréstimo é investir em um negócio próprio.

Considerando que o investimento trará retorno em médio e longo prazo, pode ser uma boa opção para abrir empresa ou expandir a sua sem pagar juros altos ou parcelas muito pesadas.

Não à toa, alguns bancos direcionam o home equity apenas para seus clientes empreendedores.

Quando você tem mais de um imóvel

Para quem tem mais de um imóvel e não precisa arriscar sua casa própria no contrato, é ainda mais seguro recorrer ao home equity.

Você pode, inclusive, usar imóveis de terceiros para conseguir o crédito - uma alternativa vantajosa quando a família tem imóveis disponíveis ou alugados.

5 cuidados para usar seu imóvel como garantia de empréstimo

Antes de usar seu imóvel como garantia de empréstimo, você precisa pensar muito bem e entender os riscos da operação.

Veja quais cuidados tomar para não acabar no prejuízo!

1. Revise seu planejamento financeiro

Para oferecer o próprio imóvel como garantia de empréstimo, você precisa, no mínimo, de um excelente planejamento financeiro e orçamento sob controle.

Isso significa ter certeza de que você será capaz de honrar as parcelas e não fará outras dívidas nesse meio tempo, pois o prejuízo em caso de inadimplência vai muito além da negativação.

2. Evite emprestar valores baixos

Não vale a pena tomar um empréstimo com garantia de imóvel se você precisa de pouco dinheiro, pois é uma linha voltada para o longo prazo e valores mais altos. Afinal, você está colocando um imóvel em jogo e o processo pode ser um tanto custoso e burocrático.

Por isso, use o home equity apenas para quantias consideráveis e grandes projetos, ou para resolver toda a sua vida financeira de uma vez e recomeçar de nome limpo. 

3. Nunca deixe a parcela ultrapassar 30% da renda

A regra número um dos empréstimos vale para o home equity: nunca deixe a parcela ultrapassar 30% da sua renda mensal.

Esse é um limite aceitável para comprometer seu orçamento, lembrando que a dívida se estenderá por longos anos.

Mas atenção: 30% é o valor máximo somando todas as dívidas e prestações. Por isso, se você continuar pagando outros parcelamentos, terá que incluí-los no cálculo.

4. Entenda os riscos

O grande risco do empréstimo com imóvel de garantia é que o processo de reincorporação do bem pelo banco é bastante rápido. Ou seja: se você ficar inadimplente e não renegociar a dívida, o banco pode reivindicar o imóvel e levá-lo a leilão para pagar o valor devido em poucos meses.

No entanto, é bastante raro que a situação chegue a esse ponto, pois é muito mais racional vender o imóvel para pagar a dívida antes que o banco tenha que tomá-lo. 

5. Considere os custos de cartório

Apesar dos juros atrativos, o crédito com garantia de imóvel tem vários custos burocráticos.

Basicamente, você terá que pagar pela avaliação do valor do imóvel, custos de averbação da alienação do bem ao banco e taxas cartorárias, que costumam encarecer a operação.

Por isso, é importante se informar sobre esses custos antes de fechar o contrato.

E aí, decidiu se vale a pena usar o imóvel como garantia na sua situação atual? Deixe seu veredito nos comentários e aproveite para compartilhar o texto.